Особенности аренды земельных участков

Общие положения

Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.11 ст.22 ЗК РФ) (об оборотоспособности земельных участков см. ст.27 ЗК РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота (п.4 ст.27 ЗК РФ), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п.2 ст.22 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п.1 ст.22 ЗК РФ).

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п.10 ст.22 ЗК РФ).

Договор аренды

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 ЗК РФ (п.3 ст.22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (см. Складочный капитал полного товарищества. Вклады, Складочный капитал товарищества на вере. Вклады, Вклады в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, Уставный капитал акционерного общества, Паевой фонд производственного кооператива) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ) (о праве арендатора передавать земельный участок в субаренду см. ниже).

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством (см. Срок договора) для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.36 ЗК РФ (п.8 ст.22 ЗК РФ).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.4 и 5 cт.22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п.9 ст.22 ЗК РФ).

^Вверх. Тэги: договор аренды транспорта, договор аренда комнаты, условия договора аренды, договор на право аренды.

Государственная регистрация договора

Договоры аренды земельного участка, субаренды (см. выше) земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.26 ЗК РФ) (см. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Арендная плата

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п.4 ст.22 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.3 ст.65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п.4 ст.65 ЗК РФ).

Субаренда земельных участков
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п.6 ст.22 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ) (см. Изменение и прекращение договора аренды).

Кроме указанных в предыдущем абзаце случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
  • использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
  • неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
  • неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
  • изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст.55 ЗК РФ;
  • реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ (см. выше), не допускается:

  • в период полевых сельскохозяйственных работ;
  • в иных установленных федеральными законами случаях (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. (Раздел II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р); а также исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной. (Раздел II Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков").

Указанная рыночная стоимость зависит от: правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). (Раздел II Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

^Вверх. Тэги: пример договора аренды, договор аренды здания, срок договора аренды, договор аренды складов.

Общие рекомендации по проведению оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Содержание различных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков как занятых, так и не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями.

Метод сравнения продаж. (п.1 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Метод выделения. (п.2 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Метод распределения. (п.3 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Метод капитализации дохода. (п.4 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Метод остатка. (п.5 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Метод предполагаемого использования. (п.6 Раздела IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. (Раздел IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Оценщику при проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения Раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется включать:

  • сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
  • сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
  • основание возникновения права аренды у арендатора;
  • определение правомочий арендатора;
  • срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
  • величину арендной платы, предусмотренную договором аренды;
  • характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков; в т.ч. рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. (Раздел III Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. В случае использования иных (помимо указанных выше) методов в отчете об оценке, нужно раскрыть их содержание и обосновать использование. (Раздел IV Распоряжения Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 № 1102-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков")